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Un copropriétaires peut agir en résiliation de bail par le jeu de l'action oblique

Dernière mise à jour : 14 avr.

Cass. Civ. 3, 8 avril 2021, n°20-18.327


La cour de cassation vient de rappeler qu'un copropriétaire peut agir seul en résiliation d'un bail d'un logement appartenant à un autre copropriétaire par le jeux de l'action oblique.


Il n'est pas indispensable d'obtenir une décision de l'assemblée générale des copropriétaires pour agir.


Le premier argument de la Cour de cassation est fondé sur l’article 1166 ancien du code civil relatif à l’action oblique. Elle juge qu’un syndicat des copropriétaires peut en cas de carence du copropriétaire-bailleur exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire viole les obligations locatives et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires. (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).


Il est à noter que la Cour de cassation qui se trouvait en l’espèce face à un bail commercial, fait uniquement référence dans sa solution à un bail. Cela signifie que la solution peut être étendue à tous les types de baux (commercial, habitation..)


L’action oblique est prévue à l’article 1341-1 nouveau du code civil issu de la réforme du 10 février 2016. Cette action est ouverte « lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. »


Par principe, l’action oblique permet au créancier de recouvrer une créance pour le compte du débiteur. Cette créance doit être certaine, liquide et exigible. La notion de créance fait de manière générale référence à une somme d’argent.


Faisant une appréciation large de la notion de créance à la matière immobilière, la Cour de cassation permet au syndicat des copropriétaires d’agir en résiliation du bail conclu entre un copropriétaire-bailleur et son locataire si celui-ci cause un trouble à la jouissance paisible de l’immeuble en violation du règlement de copropriété et que le bailleur n’agit pas en conséquence.


Ainsi, pour la cour de cassation, la « créance » est le droit de faire respecter le règlement de copropriété à l’encontre du bailleur qui n’agit pas à l’encontre de son locataire.


Cette créance appartient à n'importe quel propriétaires souhaitant voir respecter le règlement de l'immeuble et titulaire d'un droit à une jouissance paisible.

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